令和2年（2020年10月）問38＜宅建業法（媒介契約）＞
宅地建物取引業者Ａが、ＢからＢ所有の甲住宅の売却に係る媒介の依頼を受けて締結する一般媒介契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。
- Ａは、法第34条の２第１項の規定に基づき交付すべき書面に、宅地建物取引士をして記名押印させなければならない。
- Ａは、甲住宅の価額について意見を述べる場合、Ｂに対してその根拠を口頭ではなく書面で明示しなければならない。
- Ａは、当該媒介契約を締結した場合、指定流通機構に甲住宅の所在等を登録しなければならない。
- Ａは、媒介契約の有効期間及び解除に関する事項を、法第34条の２第１項の規定に基づき交付すべき書面に記載しなければならない。
解答
①の解説：誤り
【問題文】
Ａは、法第34条の２第１項の規定に基づき交付すべき書面に、宅地建物取引士をして記名押印させなければならない。
宅建士でなければできない「３つの」仕事（法的業務）＝事務
①重要事項の説明 をすること
②重要事項の説明書（ ３５条書面 ）に 記名・押印 すること
③契約書（ ３７条書面 ）に 記名・押印 すること
宅建士が「記名押印」必要なのは重要事項の説明書（37条書面）と契約書（37条書面）です。
そのため、答えは【誤り】となります。
媒介（代理）契約書について
①遅滞なく契約内容についての書面を交付
②宅建業者が記名押印して依頼人に書面を交付しなければなりません。
③国土交通省が作成した標準媒介契約書に準拠していなければなりません。
おそらくここで勘違いして間違えた人は、【宅建業者】と【宅建士】を勘違いしてしまっている可能性がありますね。
とはいえ、【宅建業者】と【宅建士】では全くの別物です。
【宅建業者】とはなにか？【宅建士】とはなにか？を明確に説明できる人にとっては、勘違いしようがない問題とも言えます。一つ一つの言葉を丁寧に読み取りましょう。
②の解説：誤り
【問題文】
Ａは、甲住宅の価額について意見を述べる場合、Ｂに対してその根拠を口頭ではなく書面で明示しなければならない。
宅地建物取引業法 第34条の２第２項
宅地建物取引業者は、前項第二号の価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。
と条文にありますが。書面で明示しなければならないとはありません。
「口頭」で根拠を伝えることも可能です。
そのため、答えは【誤り】です。
これは、知らないと「そうかな？」と思ってしまいますね。
根拠を示さなければなりませんが。書面で明示する必要はない。ということです。
③の解説：誤り
【問題文】
Ａは、当該媒介契約を締結した場合、指定流通機構に甲住宅の所在等を登録しなければならない。
媒介の種類
媒介には、３種類あります。
今回は、そのうちの【一般媒介】となります。
【一般媒介】の場合は、指定流通機構（レインズ）の登録義務はありません。
そのため、答えは【誤り】となります。
基礎問題です。
３種類の媒介契約の違いについてきちんと整理して完全に覚えましょう。
④の解説：正しい
【問題文】
Ａは、媒介契約の有効期間及び解除に関する事項を、法第34条の２第１項の規定に基づき交付すべき書面に記載しなければならない。
媒介・代理契約書の記載事項
媒介契約書の記載事項についても、全て覚えましょう。
私の講座では、記憶術を活用してこうした内容を一気に覚える方法をお伝えしています。
とはいえ、今回の問題は、【有効期間・解除に関する事項】ですよね。
媒介契約書は、【３カ月の有効期間】が上限というのが基本です。
例えば、４カ月と記載しても、３カ月になるとか。
自動更新できることを相手に了解してもらったとしても、再度３ヶ月後には再度媒介契約を結びなおさなければなりません。
そういった意味でも【期間】というのは、契約において重要なポイントです。
それを理解していれば、必要な記載事項なんだということが推測できると思います。
なので、答えは【正しい】です。
＜まとめ 正解：４＞
①は、基礎問題です。
②は、細かい情報が問われています。
③は、基礎問題です。
④は、基礎問題です。
②は、知らないと「？」となるかもしれませんが④が簡単なので、問題なく得点できたと思います。
