令和2年（2020年10月）問40＜宅建業法（クーリング・オフ）＞
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないＢとの間で宅地の売買契約を締結した場合における、宅地建物取引業法第37条の２の規定に基づくいわゆるクーリング・オフに関する次の記述のうち、Ｂがクーリング・オフにより契約の解除を行うことができるものはいくつあるか。
ア. Ｂが喫茶店で当該宅地の買受けの申込みをした場合において、Ｂが、Ａからクーリング・オフについて書面で告げられた日の翌日から起算して８日目にクーリング・オフによる契約の解除の書面を発送し、10日目にＡに到達したとき。
イ. Ｂが喫茶店で当該宅地の買受けの申込みをした場合において、クーリング・オフによる契約の解除ができる期間内に、Ａが契約の履行に着手したとき。
ウ. Ｂが喫茶店で当該宅地の買受けの申込みをした場合において、ＡとＢとの間でクーリング・オフによる契約の解除をしない旨の合意をしたとき。
エ. Ａの事務所ではないがＡが継続的に業務を行うことができる施設があり宅地建物取引業法第31条の３第１項の規定により専任の宅地建物取引士が置かれている場所で、Ｂが買受けの申込みをし、２日後に喫茶店で売買契約を締結したとき。
- 一つ
- 二つ
- 三つ
- 四つ
解答
アの解説：できない
【問題文】
Ｂが喫茶店で当該宅地の買受けの申込みをした場合において、Ｂが、Ａからクーリング・オフについて書面で告げられた日の翌日から起算して８日目にクーリング・オフによる契約の解除の書面を発送し、10日目にＡに到達したとき。
宅地建物取引業法 第37条の2
１ 宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約について、当該宅地建物取引業者の事務所等以外の場所において、当該宅地又は建物の買受けの申込みをした者又は売買契約を締結した買主（事務所等において買受けの申込みをし、事務所等以外の場所において売買契約を締結した買主を除く。）は、次に掲げる場合を除き、書面により、当該買受けの申込みの撤回又は当該売買契約の解除（申込みの撤回等）を行うことができる。この場合において、宅地建物取引業者は、申込みの撤回等に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができない。
一、申込者等が、国土交通省令・内閣府令の定めるところにより、申込みの撤
回等を行うことができる旨及びその申込みの撤回等を行う場合の方法について
告げられた場合において、その告げられた日から起算して8日を経過したとき。
二、申込者等が、当該宅地又は建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を
支払つたとき。
２ 申込みの撤回等は、申込者等が前項前段の書面を発した時に、その効力を生ずる。
３ 申込みの撤回等が行われた場合においては、宅地建物取引業者は、申込者等に対し、速やかに、買受けの申込み又は売買契約の締結に際し受領した手付金その他の金銭を返還しなければならない。
４ 前三項の規定に反する特約で申込者等に不利なものは、無効とする。
【場所】喫茶店＝事務所等以外の場所なので、これはＯＫ
【時間】問題文は、「告げられた日の翌日から」で、条文は「告げられた日から」起算して８日を経過したときとなっているため、１日ずれが生じていますね。
問題文は「告げられた日から」起算して９日経ってしまっているということです。
そのため、答えは【解除できない】
基本的問題ですが。
ひっかからないようにしましょう。
ちなみに、書面を発した時に、効力を生じますので、書面が10日目に到着したというのは、関係ないです。
イの解説：できる
【問題文】
Ｂが喫茶店で当該宅地の買受けの申込みをした場合において、クーリング・オフによる契約の解除ができる期間内に、Ａが契約の履行に着手したとき。
宅地建物取引業法 第37条の2第１項
同上
「二、申込者等が、当該宅地又は建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を 支払つたとき。」この場合は、解除できないとありますが。契約の履行の着手のレベルであれば、関係なく解除することができます。
【手付金】の場合は、相手方が履行着手したあとには、手付解除できなくなる。というのがありました。それと、ごっちゃにしないようにしましょう。
クーリング・オフというのは、業者対一般（業者以外）の関係です。
そのため、対等ではなく出来るだけ一般を守ろうとしている法律になっているということです。
そのため、答えは【解除できる】となります。
ウの解説：できる
【問題文】
Ｂが喫茶店で当該宅地の買受けの申込みをした場合において、ＡとＢとの間でクーリング・オフによる契約の解除をしない旨の合意をしたとき。
宅地建物取引業法 第37条の2第１項
同上
「４ 前三項の規定に反する特約で申込者等に不利なものは、無効とする。」とあるとおり、買主に不利になるような特約は無効となります。
クーリング・オフによる契約の解除ができないというのは、正に買主が不利になる特約ですね。そのため、答えは【解除できる】です。
エの解説：できない
【問題文】
Ａの事務所ではないがＡが継続的に業務を行うことができる施設があり宅地建物取引業法第31条の３第１項の規定により専任の宅地建物取引士が置かれている場所で、Ｂが買受けの申込みをし、２日後に喫茶店で売買契約を締結したとき。
宅地建物取引業法 第37条の2第１項
同上
クーリング・オフを行うには「当該宅地建物取引業者の事務所等以外の場所」で買受の申込を行う必要がありますが。逆にいうと「事務所等」であればクーリング・オフ出来ないということになります。
では、「継続的に業務を行うことができる施設」で「専任の宅地建物取引士が置かれている場所」は、事務所等に含まれるのか？というと、これは、事務所等に含まれます。
事務所等とは
この表を正確に覚えましょう。私の講座ではこうした内容を記憶術を活用して効率的に覚えていきます。
そのため、答えは【解除できない】となります。
＜まとめ 正解：２＞
①は、基礎問題です。ひっかけ
②は、基礎問題です。
③は、基礎問題です。
④は、正確な知識が要求されます。
クーリング・オフの問題でした。苦手な方もいるかもしれませんが。
丁寧に理解して正確に覚え行けば問題なく解くことが出来る問題です。
むしろ得点源にしていきましょう！
