令和2年（2020年10月）問44　宅建業法（重説）【宅建過去問】

解答

【問題文】
昭和55年に新築の工事に着手し完成した建物の売買の媒介を行う場合、当該建物が地方公共団体による耐震診断を受けたものであるときは、その内容を説明しなければならない。

重要事項説明書の記載事項（物件に関する事項）

⑥国土交通省・内閣府令で定める事項
１．防災上安全な区域であるか否か（危険３種）
　　①土砂災害警戒区域にあるときはその旨
　　②造成宅地防災区域にあるときはその旨
　　③津波災害警戒区域にあるときはその旨
２．既存の建物の共通事項（調査・診断）
　　①石綿
　　②耐震診断
　　→建物が耐震診断を受けているときはその内容を説明します。
　　　ただし、昭和56年5月31日以前に着工した建物が対象です。
　　　昭和56年6月1日以降は、いわゆる新耐震基準（建築基準法）が適用されて
　　　おり除かれます

【問題文】
貸借の媒介を行う場合、敷金その他いかなる名義をもって授受されるかを問わず、契約終了時において精算することとされている金銭の精算に関する事項を説明しなければならない。

賃貸の場合の特記記載事項

⑥金銭の契約終了時の清算に関する事項
契約終了時の金銭清算に関する事項の取り決めの有無・内容
（例）賃料の滞納があった場合は敷金から充当するなど

【問題文】
自らを委託者とする宅地又は建物に係る信託の受益権の売主となる場合、取引の相手方が宅地建物取引業者であっても、重要事項説明書を交付して説明をしなければならない。

宅地建物取引業法　第35条6項（要約）
相手が宅建業者の場合は、書面の交付は必要ですが、説明は不要です。
不動産信託受益権の販売とは
①財産を託す。託した者（委託者）
②託された者（受託者）は、管理・運営・処分をする
③託された財産からえた利益を給付します。
④給付を受け取る者（受益者）

「委託者」と「受益者」が同一になることもあります。

この受益権の権利を売却する場合、それによる収益が不動産によるものであれば、買主は不動産がどのような物件なのかを良く知る必要があります。

この場合、例え相手が宅建業者であったとしても、取引には【金融商品取引法】も絡む内容のため重要事項説明書の説明が必要となります。

この説明を省略できるケースは次の３つです。

1. 金融商品取引法に規定する特定投資家（プロの投資家）とみなされる者を受益権のの売買の相手方とする場合
2. 信託の受益権の売買契約の締結前１年以内に売買の相手方に対し当該契約と同一の内容の契約について書面を交付して説明している場合
3. 売買の相手方に対し金融商品取引法の目論見書を交付している場合

【問題文】
区分所有建物の売買の媒介を行う場合、一棟の建物の計画的な維持修繕のための費用の積立てを行う旨の規約の定めがあるときは、その内容を説明しなければならないが、既に積み立てられている額について説明する必要はない。

区分所有区分所有建物に関するの追加記載事項

＜まとめ　正解：４＞
①は、基礎問題です。
②は、基礎問題です。
③は、信託受益権については、分からない人も多かったと思います。
④は、基礎問題です。

③以外は基礎問題でした。③が分からなくても解ける問題ですね。
そういった意味でも信託受益権について何も知らなくても問題ないということです。時間をかけるべきは、①②④の問題のような基礎的知識です。
この問題が？であれば、それでは合格出来ないのでしっかり基礎を固めましょう。