令和2年(2020年)10月

令和2年(2020年10月)問45 住宅瑕疵担保履行法【宅建過去問】

 

令和2年(2020年10月)50問 全解答はこちら



令和2年(2020年10月)問45<住宅瑕疵担保履行法>

宅地建物取引業者A(甲県知事免許)が、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Bに新築住宅を販売する場合における次の記述のうち、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. Aが媒介を依頼した宅地建物取引業者又はBが住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結をしていれば、Aは住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う必要はない。
  2. Aが住宅販売瑕疵担保保証金の供託をし、その額が、基準日において、販売新築住宅の合計戸数を基礎として算定する基準額を超えることとなった場合、甲県知事の承認を受けた上で、その超過額を取り戻すことができる。
  3. 新築住宅をBに引き渡したAは、基準日ごとに基準日から50日以内に、当該基準日に係る住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について、甲県知事に届け出なければならない。
  4. Bが宅地建物取引業者である場合であっても、Aは、Bに引き渡した新築住宅について、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負う。

      

解答

こちらをクイック


 
①の解説:誤り

【問題文】
Aが媒介を依頼した宅地建物取引業者又はBが住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結をしていれば、Aは住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う必要はない。

住宅品確法とは
「新築住宅」も「中古住宅」も瑕疵担保責任の期間が同じなのは、おかしいですね そこで、新築住宅は、長期に渡り一定以上の品質を確保するべきものとして、品確法(住宅の品質確保の促進等に関する法律)ができました。これによって新築住宅の売主は、10年間瑕疵担保責任が課されることになりました。


住宅瑕疵担保履行法とは
品確法により、もし売主に瑕疵担保責任を追及したとしても、売主に資金力がなければ意味がありません。倒産してたら泣き寝入りになりかねませんね。
そこで、登場するのが「住宅瑕疵担保履行法」です。
品確法
による瑕疵担保責任(10年間)の履行を確保する為に、宅建業者が売主となり、宅建業者以外の者(買主)に新築住宅を引き渡す場合資力確保義務が義務付けられます。
その資力確保の方法が、「保証金の供託と「保険への加入」の2つ(両方併設可)です。

住宅瑕疵担保履行法の成り立ちを理解していれば、簡単に解けると思います。
売主が業者で、新築住宅を販売するときは、その業者はしっかり保証する必要がある。ということです。電化製品でも、保証がついていたりしますよね。
保証すべきなのは、当然Bの買主ではなくて「Aの売主業者」です。
そのため、答えは【誤り】です。

②の解説:正しい

【問題文】
Aが住宅販売瑕疵担保保証金の供託をし、その額が、基準日において、販売新築住宅の合計戸数を基礎として算定する基準額を超えることとなった場合、甲県知事の承認を受けた上で、その超過額を取り戻すことができる。

供託する額の算出
基準日前10年間に引き渡した新築住宅の総戸数をもとに計算した合計
※保険加入の新築住宅については、総戸数から除かれる
新築住宅の床面積55㎡以下のものは2戸をもって1戸として計算

そのため、最初の10年間までは増え続けるわけですが。11年目以降になることで、1年目の戸数よりも11年目の戸数の方が少なければ、実際に供託している金額が必要な額よりも過剰になることがあります。

その場合、超過額を取り戻すことが可能です。その時には、免許権者の承認をうける必要があります。

そのため、答えは【正しい】です。
単純に、多く払ったんだからその分は取り戻せるよね?と推測出来れば答えるができますね


③の解説:誤り

【問題文】
新築住宅をBに引き渡したAは、基準日ごとに基準日から50日以内に、当該基準日に係る住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について、甲県知事に届け出なければならない。

住宅瑕疵担保履行法の流れ
①届け出
免許権者へ基準日(3月31日、9月30日)から3週間以内に届け出が必要
②届け出しなかった場合
基準日の翌日から起算して50日経過した日から新たに新築住宅の売買契約や請負契約はできない。違反して契約した場合、罰則あり(50万円以下の罰金)

上の表を完全に覚えましょう。イメージとして一つ一つの流れを理解しながら頭に入れましょう。届出は、3週間以内ですので、答えは【誤り】となります。
覚えてしまえば簡単な問題です。


④の解説:誤り

【問題文】
Bが宅地建物取引業者である場合であっても、Aは、Bに引き渡した新築住宅について、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負う。

住宅瑕疵担保履行法とは
品確法により、もし売主に瑕疵担保責任を追及したとしても、売主に資金力がなければ意味がありません。倒産してたら泣き寝入りになりかねませんね。
そこで、登場するのが「住宅瑕疵担保履行法」です。
品確法による瑕疵担保責任(10年間)の履行を確保する為に、宅建業者が売主となり、宅建業者以外の者(買主)に新築住宅を引き渡す場合、資力確保義務が義務付けられます。
その資力確保の方法が、「保証金の供託」と「保険への加入」の2つ(両方併設可)です。

【売主:宅建業者】【新築住宅】【買主:宅建業者以外(一般)】このキーワードがそろった時に、住宅瑕疵担保履行法が適用されます。
そのため、答えは【誤り】です。

<まとめ 正解:2>
①は、基礎問題です。
②は、推測出来れば十分解ける問題です。
③は、基礎問題です。
④は、基礎問題です。

住宅瑕疵担保履行法の成り立ちをしっかり理解した上で、細かい流れ等はイメージを使って覚えましょう。基本がしっかり入っていれば、変化球の問題があったとしても、推測力を使って問題を解くことが出来ます。

令和2年(2020年10月)50問 全解答はこちら

COMMENT

メールアドレスが公開されることはありません。 が付いている欄は必須項目です