令和2年（2020年12月）問6　転貸借【宅建過去問】

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令和2年（2020年12月）問６＜転貸借＞

ＡはＢにＡ所有の甲建物を令和２年７月１日に賃貸し、ＢはＡの承諾を得てＣに適法に甲建物を転貸し、Ｃが甲建物に居住している場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

1. Ａは、Ｂとの間の賃貸借契約を合意解除した場合、解除の当時Ｂの債務不履行による解除権を有していたとしても、合意解除したことをもってＣに対抗することはできない。
2. Ｃの用法違反によって甲建物に損害が生じた場合、ＡはＢに対して、甲建物の返還を受けた時から１年以内に損害賠償を請求しなければならない。
3. ＡがＤに甲建物を売却した場合、ＡＤ間で特段の合意をしない限り、賃貸人の地位はＤに移転する。
4. ＢがＡに約定の賃料を支払わない場合、Ｃは、Ｂの債務の範囲を限度として、Ａに対して転貸借に基づく債務を直接履行する義務を負い、Ｂに賃料を前払いしたことをもってＡに対抗することはできない。

   　　

 
 　
①の解説：誤り

【原則】
賃貸人は、賃借人との間の賃貸借を合意により解除したことをもって転借人に対抗することができない。（明渡請求出来ない）
【例外】
賃貸人が賃借人の債務不履行による解除権を有していたときは、この限りでない。
（明渡請求できる）

このように【原則】と【例外】に分けて理解すると覚えやすいです。
その為、答えは【誤り】です。
基礎問題です。

②の解説：正しい

※消滅時効のルールは、権利を行使することができる時から１０年間とありましたが、賃貸人が賃借人の使用状況を把握することは困難であるため、通常の使用方法を逸脱する違反があったときから１０年以上経過した場合でも、貸主が返還を受けた時から１年を経過するまでの間は、時効は、完成しないとしました。

条文の通りです。
そのため、答えは【正しい】です。
基礎問題です。

③の解説：正しい

【原則】
約定通りですが。
今回のケースでは、転借人Ｃが甲建物に居住しているため、甲建物は、ＡからＢ、ＢからＣへと建物の引渡があったことが分かります。
引渡があれば、Bは、甲建物の賃借権について、Dに対し対抗要件を備えていることになります。
【例外】
例外は、ＡＤ間で賃貸人たる地位を留保した場合（民法605条の２第２項）
この場合、Ａが賃貸人たる地位にとどまります。

借地借家法の考え方としては、居住している人を守る目的があります。
なので、貸す側よりも借りている側の方が、少し有利な法律になっていると考えましょう。
だから、貸す人が変わった（譲渡された）場合でも、借主は、住み続けることが出来る（＝の賃借権は守られている）ようにしています。

そのため、答えは【正しい】です。

④の解説：正しい

条文の通りです。賃貸人は、転借人に対して直接請求することができます。
ただし、CがBに前払したとしても、Aには請求する義務が残されており、もしAに対してBもCも賃料の支払いをしなかった場合は、債務不履行を理由にAは、Cに対して明渡し請求することができます。

そのため、答えは【正しい】となります。
賃借人が守られているとはいえ、家賃の支払いが出来ない人に対して甘くする必要はないですよね。

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