令和2年(2020年)12月

令和2年(2020年12月)問12 借地借家法(借家)【宅建過去問】

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令和2年(2020年12月)問12<借地借家法(借家)>

賃貸人Aと賃借人Bとの間で令和2年7月1日に締結した居住用建物の賃貸借契約に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。

  1. 当該建物の修繕が必要である場合において、BがAに修繕が必要である旨を通知したにもかかわらずAが相当の期間内に必要な修繕をしないときは、Bは自ら修繕をすることができる。
  2. BがAに無断でCに当該建物を転貸した場合であっても、Aに対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、Aは賃貸借契約を解除することができない。
  3. 賃貸借契約に期間を定め、賃貸借契約を書面によって行った場合には、AがBに対しあらかじめ契約の更新がない旨を説明していれば、賃貸借契約は期間満了により終了する。
  4. Bが相続人なしに死亡した場合、Bと婚姻の届出をしていないが事実上夫婦と同様の関係にあった同居者Dは、Bが相続人なしに死亡したことを知った後1月以内にAに反対の意思表示をしない限り、賃借人としてのBの権利義務を承継する。

解答

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①の解説:正しい

【問題文】
当該建物の修繕が必要である場合において、BがAに修繕が必要である旨を通知したにもかかわらずAが相当の期間内に必要な修繕をしないときは、Bは自ら修繕をすることができる。

第607条の2(賃借人による修繕)
賃借物の修繕が必要である場合において、次に掲げるときは、賃借人は、その修繕をすることができる。
1.賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、又は賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないとき。
2.急迫の事情があるとき。

例えば、雨漏りをしていた場合、通常であれば貸主が修繕しなければなりません。
【目的物の現状維持する為の費用】は、賃貸人が負わなければならないからです。

しかし、その修繕を請求したにも関わらず、賃貸人が修繕してくれないとなったら、賃借人としては、困りますよね。

そこで、条文にある通りの状況があった時、賃借人が自ら修繕することが出来るとしました。ちなみに、この修繕を賃借人が行った場合には、賃貸人はその費用を賃借人に償還する必要があります。

そのため、答えは【正しい】となります。
基礎問題です。

②の解説:正しい

【問題文】
BがAに無断でCに当該建物を転貸した場合であっても、Aに対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、Aは賃貸借契約を解除することができない。

民法 第612条(賃借権の譲渡及び転貸の制限)
1.賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
2.賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をする

最高裁判所判例 昭和28年9月25日
賃借人が賃貸人の承諾なく第三者をして賃借物の使用または収益をなさしめた場合でも、賃借人の当該行為を賃貸人に対する背信的行為と認めるにたらない本件の如き特段の事情があるときは、賃貸人は民法第六一二条第二項により契約を解除することはできない。

転貸借するには、原則としては賃借人は、賃貸人の「承諾 」を得なければ、その賃借権を譲り渡し、または賃借物を転貸することができません。
それをしなければ、賃貸人は契約を解除することが出来ます。

しかし、賃貸人に対する 背信的行為と認めるに足りない特段の事情がある場合は、賃貸人は契約を解除することはできなくなるということです。

そのため、答えは【正しい】となります。
これも基礎問題です。


③の解説:誤り

【問題文】
賃貸借契約に期間を定め、賃貸借契約を書面によって行った場合には、AがBに対しあらかじめ契約の更新がない旨を説明していれば、賃貸借契約は期間満了により終了する。

定期建物賃貸借の成立要件(借地借家法38条)
①定期建物賃貸借の契約は書面で行うこと
➁更新の無い説明・・・更新のない旨を書面を交付して説明。契約書とは別の書面
③期間の定めをする・・・1年未満OK

定期建物賃貸借契約は、賃借人にとっても不利な部分があるため、普通借家賃貸借と比べて、賃借人に対してより丁寧に説明しなければいないということです。

そのため、答えは【誤り】です。
基礎問題です。


④の解説:正しい

【問題文】
Bが相続人なしに死亡した場合、Bと婚姻の届出をしていないが事実上夫婦と同様の関係にあった同居者Dは、Bが相続人なしに死亡したことを知った後1月以内にAに反対の意思表示をしない限り、賃借人としてのBの権利義務を承継する。

借地借家法 第36条第1項(居住用建物の賃貸借の承継)
居住の用に供する建物の賃借人が相続人なしに死亡した場合において、その当時婚姻又は縁組の届出をしていないが、建物の賃借人と事実上夫婦又は養親子と同様の関係にあった同居者があるときは、その同居者は、建物の賃借人の権利義務を承継する。ただし、相続人なしに死亡したことを知った後一月以内に建物の賃貸人に反対の意思を表示したときは、この限りでない。

借地借家法は、基本的に賃借人を守る制度です。
その根底にあるのは、居住に困る人を防ぐのが目的になります。
急に住まいがなくなって路頭に迷うようなことをしてしまっては国民を守ることは出来ません。

そこで、同居者でも賃借人の権利義務を承継出来るようにしているということです。
そのため、答えは【正しい】です。
基礎問題です。

<まとめ 正解:3>
①は、基礎問題です。
②は、基礎問題です。
③は、基礎問題です。
④は、基礎問題です。

全体的に基礎問題でした。借地借家法は毎年出てくる分野ですので、こうした基礎問題は、確実に得点取れるようになりましょう。

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