令和2年（2020年12月）問32　重要事項説明書（35条書面）【宅建過去問】

 

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令和2年（2020年12月）問32＜重要事項説明書（35条書面）＞

宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。

• ア　宅地の売買の媒介を行う場合、当該宅地が急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律第３条第１項により指定された急傾斜地崩壊危険区域にあるときは、同法第７条第１項に基づく制限の概要を説明しなければならない。
• イ　建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物が土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律第７条第１項により指定された土砂災害警戒区域内にあるときは、その旨を説明しなければならない。
• ウ　宅地の貸借の媒介を行う場合、文化財保護法第46条第１項及び第５項の規定による重要文化財の譲渡に関する制限について、その概要を説明する必要はない。
• エ　宅地の売買の媒介を行う場合、当該宅地が津波防災地域づくりに関する法律第21条第１項により指定された津波防護施設区域内にあるときは、同法第23条第１項に基づく制限の概要を説明しなければならない。

1. 一つ
2. 二つ
3. 三つ
4. 四つ

 
 　
アの解説：正しい

「急傾斜地崩壊危険区域」なんて初めて聞いたから、答えが出ない。
と言う人は、宅建に合格できません。

論理的に推測しましょう。
まず、重要事項説明書の目的です。目的は、買主の保護です。
一般の買主は、不動産に関する知識や経験がありません。
そこで、契約を締結をする前に、買主の意思決定に影響を及ぼうような事項について、専門家（宅建士）が十分な説明をした上で、契約締結という最終の意思決定が出来るようにしています。

それを踏まえたうえで「急傾斜地崩壊危険区域」について重要事項説明にて説明義務があるのかないのか。と考えれれば。

「急傾斜」で「崩壊」の「危険」がある「区域」ですよ。
すでにこの名称がヤバい感じですよね。

そして、「制限の概要」とあるので、これは何かしら建物を建築しようとしたときに、「制限」があるということいです。そりゃ崩壊の危険があるのであれば、そうやすやすと建物を建てれるようにしないですよね。

ということは、買おうとしている土地には、何かしらの制限がかかる。
制限がかかるということは、買主の目的を阻害する要因になる可能性がある。
だから、重要事項説明の目的から考えれば、当然説明義務がある。

と、論理的に推測しましょう。
その為、答えは【正しい】です。

知識がなくても解ける問題です。

イの解説：正しい

いずれも、台風や地震などに伴う災害に巻き込まれやすい区域です。
取引物件がこれらの区域にあるときは、売買（交換）の場合のみならず、単なる建物の貸借の場合であっても説明しなければなりません。

ただの建築制限であれば、建物の賃借人には関係がないため説明義務はありませんが。
この３つは、そこに住んでいることが命の危険があることを示しているため、賃借人にも説明する義務が生じるということです。

そのため、答えは【正しい】です。
基礎問題です。

ウの解説：正しい

「宅地の貸借」を行うにあたって「譲渡に関する制限」の説明が必要なのかどうか？
ということです。譲渡というのは、売り渡すということですが。今回は貸借なのでそもそも該当しないですね。

そのため、答えは【正しい】です。
丁寧に文章を読めばわかる問題です。

エの解説：正しい

「津波防災地域づくりに関する法律」を知らなくても、「津波防護施設区域内」という言葉から、津波の危険がある区域なんだろうということは、推測出来ます。
その上で、「制限の概要」とあるので、その区域内に建物を建ててはいけない。もしくは津波の危険を防ぐようなものを建てるなどの制限があるのだろうと推測できますね。

ということは、買主にとって購入の意思に重要な影響を与えるものと考えられます。
そのため、答えは【正しい】です。
丁寧に文章を読み込んで推測しましょう。

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