令和2年（2020年12月）問37　契約書面（37条書面）【宅建過去問】

 

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令和2年（2020年12月）問37＜契約書面（37条書面）＞

宅地建物取引業法第37条の規定により交付すべき書面（以下この問において「37条書面」という。）に関する次の記述のうち、同法の規定によれば、正しいものはどれか。

1. 既存の建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項がない場合、確認した事項がない旨を37条書面に記載しなければならない。
2. 代金又は交換差金についての金銭の貸借のあっせんに関する定めがない場合、定めがない旨を37条書面に記載しなければならない。
3. 損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがない場合、定めがない旨を37条書面に記載しなければならない。
4. 宅地又は建物に係る租税その他の公課の負担に関する定めがない場合、定めがない旨を37条書面に記載しなければならない。　　

【論点はここ】契約書面（37条書面）の必要的記載事項・任意的記載事項
①必ず書かなければならない必要的記載事項
②定めがあるならば必ず書き、定めがないならば書かなくてよい任意的記載事項
があります。

何が必要的記載事項で、何が任意的記載事項なのかは、宅建を学ぶにあたって基本になりますので、必ず理解して覚えましょう。

①の解説：正しい

上記の⑥にある通り、必要的記載事項になります。
この場合、確認した事項がないとしても、「確認した事項がない」ことを記載する必要があります。

そのため、答えは「正しい」となります。

建物の構造耐力上主要な部分等の状況について、お互いに確認しているのかどうかを、記載しておくことで、契約後に知らなかった。伝えていたはずだ。などがなくなりトラブル防止になりますね。

②の解説：誤り

上記の⑨にある通り、「金銭の貸借のあっせんに関する定め」については、任意的記載事項になるため、定めがなければ、任意ですので記載する必要はない。ということになります。

そのため、答えは【誤り】となります。

「金銭の貸借のあっせんに関する定め」とは、宅建業者がローン（住宅ローンなど）をあっせんするにあたって、金融機関名・融資金額・金利・借入期間・返済方法等の内容のことになります。これらは、35条書面（重要事項説明書）によって買主への説明するものになります。

37条書面は、売主・買主の取引するにあたっての約束を決めるのが目的です。

なので、ここで記載するのは、その金銭のあっせんの定めがあるときは「金銭貸借（ローン）が成立しないときの措置」について任的記載事項となるということです。
例えば、ローンの承認を得られなければ解約できる。といった内容のものになります。
この特約なしで、契約後ローンの承認が得られなければ、買主は支払いが出来なくなり手付解除または、違約解除となり大きな負担をしなければいけなくなります。

そのため、不動産の取引の慣行として、融資を使った売買契約の場合は、こうした【ローン特約】といった定めを使うことが一般的です。

③の解説：誤り

上記にある通り、任意的記載事項となりますので、定めがなければ記載する必要がありません。

定めをしなければ、損害賠償や違約金が発生する事態になれば、民法にのっとり金額を決めていくことになります。そういった意味では、定めを義務化しなくてもよいわけです。しかし、その場合は、損害の内容を把握して、損害賠償額を証明しなければなりません。これは実際には大変なことです。

そのため、一般の取引では、契約時にあらかじめ損害の額の予定を明記しておくことで後々のトラブルを防止するようにしています。このように、損害賠償額の予定または違約金について定めをする場合には、記載する必要があります。

④の解説：誤り

こちらも、任的記載事項になります。
そのため、答えは【誤り】となります。

不動産を所有していると毎年、固定資産税と都市計画税がかかってきます。
この税金の支払い義務者は、その年の１月１日の所有者になります。

そのため、例えば６月に取引をしたとしても、国へ納税するのは、元の売主となります。

でもそれですと、売主は所有していない期間の税金も支払うことになります。
そこで、一般的な取引では特約をもうけて、取引以降の税金の額を算出して、買主にも負担する取り決めをします。

このような定めをする時には、記載する必要がある。
ということになります。

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