令和2年（2020年12月）問39　クーリング・オフ【宅建過去問】

 

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令和2年（2020年12月）問39＜クーリング・オフ＞

宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Ｂとの間で締結した宅地の売買契約について、Ｂが宅地建物取引業法第37条の２の規定に基づき、いわゆるクーリング・オフによる契約の解除をする場合における次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1. Ｂは、Ａの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、２日後、Ａの事務所で契約を締結した上で代金全額を支払った。その５日後、Ｂが、宅地の引渡しを受ける前に当該契約について解除の書面を送付した場合、Ａは代金全額が支払われていることを理由に契約の解除を拒むことができる。
2. Ｂは、自らの希望により自宅近くの喫茶店において買受けの申込みをし、売買契約を締結した。当該契約に係るクーリング・オフについては、その３日後にＡから書面で告げられた場合、Ｂは、当該契約の締結日から10日後であっても契約の解除をすることができる。
3. Ｂは、Ａの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、Ａの事務所でクーリング・オフについて書面で告げられ、その日に契約を締結した。この書面の中で、クーリング・オフによる契約の解除ができる期間を14日間としていた場合、Ｂは、当該契約の締結日から10日後であっても契約の解除をすることができる。
4. Ｂは、売買契約締結後に速やかに建物建築工事請負契約を締結したいと考え、自ら指定した宅地建物取引業者であるハウスメーカー（Ａから当該宅地の売却について代理又は媒介の依頼は受けていない。）の事務所で買受けの申込み及び売買契約の締結をし、その際、クーリング・オフについて書面で告げられた。その６日後、Ｂが当該契約について解除の書面を送付した場合、Ａは契約の解除を拒むことができない。

①の解説：誤り

問題を分を見てみると
①「仮設テント張りの案内所」で申込なので、クーリング・オフ出来る
②「Ａの事務所で契約を締結した上で代金全額を支払った」契約場所は影響うけない。
③「期間」
　１日目　申込した日
　２日目
　３日目　２日後、契約締結
　４日目
　５日目
　６日目
　７日目
　８日目　契約解除書面送付、クーリング・オフの期間内
④代金の支払いはしましたが、物件の引渡は受けていないため、クーリングオフ出来る。

以上、４つの要素から、クーリング・オフが出来ることになりますので、
答えは、【誤り】となります。

クーリング・オフとは、「頭を冷やす」という意味です。
数字の８の雪だるまを頭にのせて「頭を冷やす」とイメージして覚えると、８日間と意味を理解して覚えれると思います。

②の解説：正しい

０日目　喫茶店で申込・売買契約
１日目　
２日目　
３日目　　・１日目　クーリング・オフの書面
４日目　　・２日目　
５日目　　・３日目　
６日目　　・４日目　
７日目　　・５日目　
８日目　　・６日目　
９日目　　・７日目　
１０日目　・８日目　契約解除

クーリング・オフの書面が来てから８日以内なので、解除出来ます。
そのため、答えは【正しい】です。

混乱する場合は、このように書き出してしまってもよいと思います。

③の解説：正しい

申込場所は、仮設テント張りなのでクーリングオフ適用される場所ですね。
その後、書面で告げられるわけですが。

通常８日間のところ、期間を延ばして１４日間にしたということです。
これが有効かどうか。ということですが。

宅建業法の基本的な考え方として。
売主業者で、買主一般人であれば、一般人を守りましょう。
と考えます。

なので、１４日延ばすことは、売主業者にとっては、デメリットしかないですが。
買主一般人からすると、有利なものになります。
そのため、買主側が有利になるような特約は、認められるということです。

そのため、答えは【正しい】です。
宅建業法の基本的考え方が入っていれば、想定できる問題です。

④の解説：正しい

ハウスメーカーの事務所が、宅建業法上の「事務所等」に該当するかどうか。
という問題ですね。

このハウスメーカーは「当該宅地の売却について代理又は媒介の依頼は受けていない。」とあります。

とすると、このハウスメーカーは宅建業者ではありますが、この宅地とは全く関係ない立ち位置におり、（媒介や代理業者ではないということ）この場合は「事務所等」以外の場所と扱われます。

そのため、Ｂは、クーリング・オフをすることが出来ます。
答えは【正しい】となります。

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