令和2年(2020年)12月

令和2年(2020年12月)問45 住宅瑕疵担保履行法【宅建過去問】

 

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令和2年(2020年12月)問45<住宅瑕疵担保履行法>

宅地建物取引業者Aが自ら売主として、宅地建物取引業者ではない買主Bに新築住宅を販売する場合における次の記述のうち、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律によれば、正しいものはどれか。

  1. Aが、住宅販売瑕疵担保保証金を供託する場合、当該住宅の床面積が100㎡以下であるときは、新築住宅の合計戸数の算定に当たって、2戸をもって1戸と数えることになる。
  2. Aは、住宅瑕疵担保責任保険法人と住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結をした場合、Bが住宅の引渡しを受けた時から10年以内に当該住宅を転売したときは、当該住宅瑕疵担保責任保険法人にその旨を申し出て、当該保険契約の解除をしなければならない。
  3. Aは、住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結をした場合、当該住宅を引き渡した時から10年間、当該住宅の構造耐力上主要な部分、雨水の浸入を防止する部分、給水設備又はガス設備の隠れた瑕疵によって生じた損害について保険金の支払を受けることができる。
  4. 住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、新築住宅を引き渡したAが住宅瑕疵担保責任保険法人と締結する必要があり、Bが保険料を支払うものではない。

解答

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①の解説:誤り

【問題文】
Aが、住宅販売瑕疵担保保証金を供託する場合、当該住宅の床面積が100㎡以下であるときは、新築住宅の合計戸数の算定に当たって、2戸をもって1戸と数えることになる。

販売新築住宅の合計戸数の算定に当たっては、販売新築住宅のうち、その床面積の合計が55㎡以下のものは、その二戸をもって一戸とします。

1戸あたり一定の保証金を支払うわけですが。小規模な戸建てであれば、2戸を1戸分として保証金を支払えればいいということですね。

一般的に建売というと30坪程度(約100㎡)ぐらいの戸建てを作ることが多いですが。
70㎡台の戸建てもたまに見かけますね。

とはいえ、50㎡台の建売は、ほとんど見たことがありません。
そのぐらい戸建てで55㎡というと小規模でめったにみない広さです。

また、一般的な大きさの建売の大きさからみても約半分の大きさですね。
そういった意味では、一般的な大きさの半分ぐらいの大きさだから2戸を1つとしてカウントしているのかな?

と考えると、覚えやすいと思います。
そのため、答えは【誤り】です。

このように、ただ数字を覚えるのではなくて、こういう理由があるのかな?
と推測しながら理解していくと覚えやすくなります。
ただただ数字を覚えるのはやめましょう。


②の解説:誤り

【問題文】
Aは、住宅瑕疵担保責任保険法人と住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結をした場合、Bが住宅の引渡しを受けた時から10年以内に当該住宅を転売したときは、当該住宅瑕疵担保責任保険法人にその旨を申し出て、当該保険契約の解除をしなければならない。

保険への供託

例外として、④の国土交通大臣の承認を受けた場合、でなければ、
上記の通り10年以内に転売があったと場合でも保険契約の解除は出来ません。

そのため、答えは【誤り】です。

保険は、原則、売主業者と元の買主との関係の内容になるため、転売による新買主に対して直接的に保険が適用することはありませんが。元の買主に対しては、この保険が10年間適用されるため、たとえば、新買主が、元の買主に瑕疵担保責任を追及した時、元の買主は売主業者に対して、そのことについて請求していくという流れになります。

そういった意味では、売主業者は、売った家が転売されたしたとしても10年間は、責任を持つということは、変わらないということですね。


③の解説:誤り

【問題文】
Aは、住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結をした場合、当該住宅を引き渡した時から10年間、当該住宅の構造耐力上主要な部分、雨水の浸入を防止する部分、給水設備又はガス設備の隠れた瑕疵によって生じた損害について保険金の支払を受けることができる。

特定住宅販売瑕疵担保責任の対象となる瑕疵とは
■新築住宅の売買契約においては、
売主は、買主に引き渡した時から10年間住宅の構造耐力上主要な部分の隠れた瑕疵について、責任を負う。

■住宅の構造耐力上主要な部分とは
構造耐力上主要な部分
住宅の基礎、壁、柱、土台、筋かい、はり、屋根版など、住宅の自重や地震などの衝撃を支えるもの
雨水の侵入を防止する部分
屋根・外壁またはこれらの開口部に設ける戸など

「給水設備又はガス設備」は、上記のとおり瑕疵の責任に含まれていません。
①や②というのは、建物の最も重要で基礎的な部分になります。
ここでいう瑕疵は、そうしたものについてきちんと保証しましょう。
という考え方になります。

設備については、もともと一定の周期でにメンテナンスしなければならない部分ですし、それぞれメーカーの保証等もあると思います。

そのため、答えは【誤り】となります。

④の解説:正しい

【問題文】
住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、新築住宅を引き渡したAが住宅瑕疵担保責任保険法人と締結する必要があり、Bが保険料を支払うものではない。

設問2の解説にもあったとおり、業者が保険料を払うものになります。
基本的考え方は、消費者を守り業者を規制する内容ですので、業者側に指導する内容が多いですね。

そのため、答えは【正しい】です。

<まとめ 正解:4>
①は、基礎問題です。
②は、基礎問題です。
③は、基礎問題です。
④は、基礎問題です。

基礎問題でしたね。
住宅瑕疵担保履行法は、もともと品確法の内容を保全するために出来た内容です。
どのような目的で法律が出来たかの流れを意識すると、覚えているというより理解していることで、答えることが出来るようになっていきます。

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