令和3年（2021年10月）問1　判決文（敷金）　【宅建過去問】

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令和3年（2021年10月）問１＜判決文（同時履行の抗弁権）＞

次の１から４までの記述のうち、民法の規定、判例及び下記判決文によれば、正しいものはどれか。

【判決文】
賃貸人は、特別の約定のないかぎり、賃借人から家屋明渡を受けた後に前記の敷金残額を返還すれば足りるものと解すべく、したがって、家屋明渡債務と敷金返還債務とは同時履行の関係にたつものではないと解するのが相当であり、このことは、賃貸借の終了原因が解除（解約）による場合であっても異なるところはないと解すべきである。

1. 賃借人の家屋明渡債務が賃貸人の敷金返還債務に対し先履行の関係に立つと解すべき場合、賃借人は賃貸人に対し敷金返還請求権をもって家屋につき留置権を取得する余地はない。
2. 賃貸借の終了に伴う賃借人の家屋明渡債務と賃貸人の敷金返還債務とは、１個の双務契約によって生じた対価的債務の関係にあるものといえる。
3. 賃貸借における敷金は、賃貸借の終了時点までに生じた債権を担保するものであって、賃貸人は、賃貸借終了後賃借人の家屋の明渡しまでに生じた債権を敷金から控除することはできない。
4. 賃貸借の終了に伴う賃借人の家屋明渡債務と賃貸人の敷金返還債務の間に同時履行の関係を肯定することは、家屋の明渡しまでに賃貸人が取得する一切の債権を担保することを目的とする敷金の性質にも適合する。

   　　

判例文が出てくると、抵抗を感じる人も多いかもしれませんが。
よく読んでみると。実は敷金における基礎的な知識の確認だね。

基本的に、【敷金】は、賃借人の退去を確認してから、賃料の未払いや原状回復費用を控除して残額があれば賃借人に変換されます。

これは、実務でもそのように対応します。
でないと、室内の状況が分からないと、原状回復費用を算出出来ませんし。
先に敷金を清算して、そのまま住み続けられてしまっては賃貸人も困りますね。

 
 ①の解説：正しい

これは、判例文と基礎知識で分かると思います。
【留置権】というのは、先に敷金を返還してもらえなければ、その物件に住み続けますよ。ということです。

敷金は、退去後に清算するものなので、退去しないで先に敷金を返還請求するのは、ダメですよね。

そのため、答えは【正しい】です。

②の解説：誤り

【対価的債務】の関係。という言葉が聞きなれませんが。
漢字から推測しましょう。対価なので、お金と物を交換しましょう。
としているので、これは同時履行の関係を表しています。

敷金は同時履行の関係ではありませんね。

そのため、答えは【誤り】となります。

③の解説：誤り

敷金は、いつまでの債権を担保するのか？ということですね。
賃貸借の終了時点なのか。明け渡し時点なのか。

敷金の清算は、明け渡し後に行ってください。
というのが基本ですよね。明け渡しが行われるまでの間に、部屋を傷つけたり、滞納があったり、何かしら問題が起きることも考えられます。
だから、敷金の清算は、明け渡し後に行われいている。
と考えるのであれば、敷金は、明け渡し時点まで担保すると考えることが出来ますね。

④の解説：誤り

「賃貸借の終了に伴う賃借人の家屋明渡債務と賃貸人の敷金返還債務の間に同時履行の関係を肯定すること」→条文でも、同時履行はダメと言っていますね。

「家屋の明渡しまでに賃貸人が取得する一切の債権を担保することを目的とする敷金の性質」→明け渡しまでの債権は、担保します。そのために、敷金返還は、明け渡し後になります。

なので、答えは【誤り】となります。

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